Tesis de inversión
La tesis de inversión en MERLIN Properties está basada en: 1) primer REIT de la Península Ibérica, contando con una cartera diversificada de activos terciarios tradicionales (destacando su liderazgo en oficinas, naves logísticas y centros comerciales); 2) una estrategia “única” y transformacional, mediante la apuesta por el desarrollo de data centers; 3) sólida operativa de los activos tradicionales, con crecimiento de rentas like for like del +3,5% en 2025, release spreads positivos (del +4,8% en oficinas, +5,8% en logística y +6,7% en centros comerciales) y niveles de ocupación cercanos a máximos (95,6% a cierre de 2025); 4) rentabilidad por dividendo > 3,0% a precios actuales, con elevada visibilidad y previsible crecimiento a medio y largo plazo; 5) solidez de balance, con una ratio LTV del 28,9% en 2025 y sin vencimientos de deuda hasta noviembre de 2026 (periodo medio de madurez de la deuda de 4,4 años), y; 6) EPRA NTA de 15,36 eur/acción, cotizando a un descuento del -12%.
Respecto al plan de desarrollo de los data centers, se distinguen 3 fases iniciales: 1) Fase I de 64MW, 100% pre alquilada y generando rentas (31 ml eur en 2025; 97mln eur en 2027e estabilizada); 2) Fase II de 254MW, con 48MW del centro de Arasur pre-alquilados y 397 mln eur de rentas estabilizadas en 2030e, y; 3) Fase III recientemente desvelada en el CMD con una capacidad de 412MW y una inversión total de 4.470 mln eur (50% equity-50% deuda, para la que se esperan varias ampliaciones de capital; primera de aprox. 700-800 mln eur a lo largo de 2026). Con esta fase III (656 mln eur de rentas estabilizadas; 14,7% rentabilidad sobre coste), MERLIN aspira a triplicar los ingresos por rentas brutas a 2032 (hasta aprox. 1.800 mln eur), con un 65% de los mismos provenientes de los data centers.
Perspectivas
Tras anunciar una mejora de DPA con cargo a 2025 (0,44 eur/acción vs 0,40 eur/acción con cargo a 2024) al superar su guía de FFO (hasta 0,58 eur/acción), MERLIN avanzó una guía de cara a 2026 que pasa por repetir la cifra de FFO de 2025 (en línea R4e).
Conclusión: SOBREPONDERAR P.O. 17,60 eur/acción (vs. 16,00 eur/acción anterior). No incluye ampliación de capital de 767,6 mln eur.
Continuamos considerando que MERLIN es una clara oportunidad de inversión dado el elevado potencial de creación de valor a largo plazo derivado del plan de desarrollo de data centers en la Península Ibérica.
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Javier Díaz
Tel: 91 398 48 05
