Inversa Prime ha presentado sus primeros resultados (correspondientes a 1S24) tras anunciar el plan de desinversión ordenada de la compañía, con una cifra de ingresos por arrendamientos coherente con el crecimiento operativo de la Compañía, y una revisión de valor razonable de los activos de 5,8 mln eur que impacta positivamente en el resultado de explotación y Bº neto reportado. En este sentido, el GAV se sitúa en 172,3 mln eur a 1S24 (vs 158,3 mln eur a 1S23 y 157,6 mln eur a cierre de 2023), tras invertir 13 mln eur en el periodo en 42 nuevos activos (2.774 eur/m2 con un descuento promedio del 35%, por encima del descuento promedio total de la cartera del 29,7% a cierre de 1S24). Por su parte, el NAV crece ligeramente vs cierre de 2023 (1,56 eur/acción) hasta 1,59 eur/acción a 1S24 (NAV “libre” de 1,96 eur/acción; vs 1,89 eur/acción a cierre de 2023). Recordemos que el NAV “libre” asume que todos los activos están vacíos y listos para su puesta en mercado.
Sin embargo, y en congruencia con el plan de desinversión ordenada aprobado en JGA el pasado mes de julio, consideramos relevante destacar los hitos relacionados con la rotación de activos. De este modo, la compañía procede a la venta de 70 activos (incluyendo activos con arras o alquiler con opción a compra firmados) con una TIR media del 13,7% (+358 pbs vs estimación al momento de compra), por encima del 12,1% de TIR anunciada en los 27 activos vendidos en 2023. En consecuencia, la compañía propondrá a la JGA la aprobación del pago de hasta 27,4 mln eur en concepto de reducción de capital y pago de dividendo con cargo a prima de emisión (0,35 eur/acción).
Teniendo en cuenta el calendario de los activos en cartera para su entrada en comercialización (el régimen SOCIMI exige un mínimo de tenencia de 3 años), la Compañía anuncia un plan de acción para el reparto de dividendos y devolución del capital, en el que contempla el reparto de 130,3 mln eur (1,70 eur/acción) hasta 2027.
Asumiendo el importe previsto y realizando un descuento de dividendos (tasa de descuento / WACC del 4,75%), alcanzamos un valor actual de 1,53 eur/acción, que viene prácticamente a coincidir con nuestro P.O. de 1,52 eur/acción, lo que supone un potencial de aproximadamente el +10% a precios actuales. Con todo ello, reducimos recomendación a MANTENER (desde Sobreponderar anterior), pues, aunque el potencial de revalorización es limitado y existe un riesgo de ejecución inherente al proceso de desinversión, consideramos que la previsión de dividendos de 1,70 eur/acción puede resultar algo conservadora (teniendo en cuenta un NAV “libre” de 1,96 eur/acción) y podría producirse una sorpresa positiva al alza.
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Javier Díaz
Tel: 91 398 48 05
