Invertir en 'ladrillo' a través de Socimis

Hay una forma de entrar en el sector en inmobiliario con menor necesidad de capital.

En España hay una cultura de invertir buena parte de nuestro ahorro a través del sector inmobiliario. Desde la vivienda habitual, que supone un elevado porcentaje de nuestro patrimonio, hay muchos ahorradores e inversores que tratan de encontrar la rentabilidad de su ahorro en el sector. Para ello es necesario capital, financiación bancaria, pago de impuestos (IVA o ITP, IAGD), otros pasos como tasación, gestoría, notario, búsqueda de inquilino, mantenimiento del inmueble, riesgo de desocupación, de impago… todo ello con una liquidez baja (en caso de que necesitemos vender el activo).

Hay una forma de invertir en inmobiliario con menor necesidad de capital (sin tener que comprar el inmueble), que requiere menos burocracia y tiempo para su gestión, con una diversificación amplia (oficinas, logística, centros comerciales, residencias), gestión profesional, fiscalidad favorable, y de forma más ágil y líquida, y que, a la vez, permite obtener dividendos recurrentes y participar en la revalorización de los activos. Es a través de las Socimis, o sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario.

¿Qué es una Socimi?

Las Socimis son el resultado de adaptar la normativa europea aplicable a los REIT (Real Estate Investment Trust) al mercado español. Son la “versión española” de este vehículo de inversión inmobiliario, muy popular en otros países del mundo. En Estados Unidos, existe desde 1961 (actualmente hay 30 REITs en el S&P 500), en Holanda (1969), en Francia desde 2003, o en el Reino Unido, desde 2007. Su filosofía es estimular la inversión inmobiliaria no especulativa de grandes fondos institucionales, y al mismo tiempo facilitar el acceso del ahorro popular a inversiones inmobiliarias a largo plazo, diversificadas, profesionalizadas y estables. Este tipo de inversión es un método contrastado en prácticamente todo el mundo para socializar las inversiones en el sector inmobiliario.

El régimen de las Socimis (recogido en la Ley 16/2012 de 27 de diciembre) nació hace 10 años con el objetivo de recuperar la inversión inmobiliaria en España tras la gran crisis financiera, dotando de un régimen fiscal favorable a aquellas sociedades dedicadas a la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento que cumplieran con unos requisitos específicos.

Los más importantes:

1. Contar con un mínimo del 80% de sus inmuebles dedicados al alquiler (oficinas, naves logísticas, locales comerciales, viviendas, plazas de garaje).
2. Retribuir cada año a sus accionistas con el reparto de al menos el 80% de los beneficios obtenidos del alquiler, el 50% de las ventas de activos, y el 100% de los beneficios provenientes de su participación en otra Socimi.
3. Capital mínimo de 5 millones de euros.
4. Tienen la obligación de cotizar (deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado).

La fiscalidad de las Socimis es una de sus ventajas. Tiene un gravamen del 0% en el impuesto de sociedades, siempre que se mantenga la actividad durante 3 años en el arrendamiento de inmuebles. La ley 11/2021 establece una excepción, con la obligación de tributar al 15% los beneficios no distribuidos que no hubiesen tributado al 25% general del impuesto de sociedades. Asimismo, tienen una bonificación del 95% en el ITP por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento, y la de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al alquiler.

¿Y la fiscalidad para el inversor? El minorista, pagará impuestos por la inversión en 2 momentos. 1) al recibir dividendos, que tributarán como un rendimiento del capital mobiliario (tipo entre el 19% y 26%); 2) al vender las participaciones en la Socimi, que tributará como ganancia o pérdida patrimonial (igual que una acción).

¿Cuántas Socimis hay en España? Desde su creación hasta la actualidad (casi 10 años), se han constituido en España 84 vehículos. En el mercado continuo cotizan actualmente 4: las más grandes son Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial, a las que acompañan LAR España y Árima, que suman una capitalización total superior a 8.000m EUR. Mientras que 80 Socimis, que capitalizan conjuntamente cerca de 15.000 mlns EUR, han encontrado su lugar en BME Growth (antiguo MAB), con menores costes y requisitos más flexibles.

Si bien las compañías cotizadas en el mercado continuo gozan de liquidez, free float razonable y buena comunicación al inversor, en el caso de gran parte de las Socimis en el BME Growth presentan el problema de poca liquidez, bajo free float y desconocimiento del inversor (en muchos casos, tienen más del 95% en manos de una familia o fondo de inversión). Por tanto, es un mercado aún joven, con una elevada concentración y heterogeneidad, donde conviven vehículos de elevado tamaño individual y liquidez en la negociación, con otros de muy limitado peso y baja liquidez.

¿Es buen momento para invertir en Socimis/REITs? A priori, uno puede pensar que en una situación como la actual (incertidumbre macro, elevada inflación, subida de tipos), no parece el momento más adecuado para invertir en el sector inmobiliario. Vemos un impacto mixto en estas compañías. El principal impacto positivo es el crecimiento en rentas más rápido (ligadas a inflación), como estamos comprobando en las principales compañías (Merlin o Colonial con crecimientos en rentas del +7% en el 3T22). Por tanto, las Socimis brindan una protección natural contra la inflación. El principal impacto negativo es el aumento de tipos de interés a largo plazo, que reduce la valoración de los activos, el mayor coste de financiación, y el potencial riesgo de menor ocupación por la desaceleración económica (de momento no se está produciendo).

Estos últimos factores son los que se han puesto en precio por parte del mercado en la corrección vista en los últimos meses, llevando a las compañías a cotizar con descuentos amplios sobre su valor neto de activos (NAV o Net Asset Value). Como muchas veces ocurre, el mercado primero ajusta, y luego pregunta.

En la actualidad, estamos viviendo un problema de ajuste de precio (no tanto un problema como de oferta o demanda en el sector). Hay una alteración de los precios de mercado por razones evidentes (inflación, tipos de interés), que tiene un impacto potencial en el mercado inmobiliario. Y como en todas las situaciones de incertidumbre y caos, se producen oportunidades.

En el caso de Inmobiliaria Colonial, a 4,5-5,0 EUR/acción hace unas semanas (frente a cerca de 8,0 EUR/acc a los que cotizada a principios de año), se podía comprar implícitamente los activos al 50% de su valor intrínseco, activos de alta calidad localizados en zonas prime (Madrid, Barcelona, París), y con cláusulas de revisión de rentas por IPC. El mercado estaba descontando implícitamente una corrección del valor de los activos del 40-50%. Tras la revalorización reciente, ese descuento se ha reducido al 35-40%, todavía amplio. La rentabilidad por dividendo que ofrece para el año que viene supera el 4%, un dividendo que previsiblemente será creciente a medida que incorpore activos a su cartera. El inversor tiene por tanto una cartera “prime” diversificada, gestionada por un management de calidad, un dividendo creciente, y el potencial que ofrece el precio de la acción simplemente por la reducción paulatina del descuento con que cotiza frente a valor de activos.

En conclusión, las Socimis son un vehículo atractivo y eficiente para realizar inversiones inmobiliarias profesionalizadas contando con la liquidez propia del mercado de renta variable y una política de reparto de dividendos constante. No obstante, su conocimiento por parte del ahorrador tradicional todavía es baja; me encuentro con amigos y conocidos, que son inversores en el sector de forma más tradicional, pero que desconocen los detalles y posibilidades que ofrece este vehículo.

Las Socimis son vehículos abiertos, de inversión colectiva y para este fin deben incrementar su tamaño individual y su difusión, que permita al inversor aprovechar estos esquemas de inversión indirecta en el sector inmobiliario frente a la inversión tradicional directa, y con ello, aprovecharse de la mayor diversificación de una cartera de activos, de una mayor profesionalización de la gestión de los mismos, y con una liquidez máxima.

Artículo original escrito por David Cabeza, gestor de Renta 4 Gestora, en Cinco Días.