El mercado inmobiliario ha vuelto a captar la atención de los inversores, especialmente después de los recientes cambios en la política monetaria. Tras la pandemia y la subida de los tipos de interés, este sector había sufrido una corrección ante la salida de flujos de inversión hacia la renta fija. Sin embargo, con la reciente relajación en las políticas de los bancos centrales, las oportunidades de inversión en bienes raíces se presentan como atractivas y seguras.
El impacto de la política monetaria en el sector inmobiliario
Después de la pandemia de Covid-19, los bancos centrales como la Reserva Federal de EE. UU. y el Banco Central Europeo elevaron los tipos de interés a niveles restrictivos, llegando al 5,0% en EE. UU. y al 4,5% en Europa. Estos aumentos afectaron directamente al mercado inmobiliario, que históricamente depende del crédito. A medida que los tipos de interés suben, el coste de financiación en el sector inmobiliario aumenta, lo que tiende a reducir la inversión. Sin embargo, el actual escenario de bajada de tipos crea un entorno más favorable para este sector, ya que reduce los costes de financiación y fomenta la inversión en activos inmobiliarios.
Una señal del renovado interés en el mercado inmobiliario son las recientes Ofertas Públicas de Adquisición (OPAs) sobre las SOCIMIS Árima y Lar España, lo que demuestra que los inversores están reconociendo el potencial de estas compañías en el entorno actual.
Beneficios de invertir en el mercado inmobiliario
Invertir en el mercado inmobiliario español ofrece diversas ventajas. Entre las principales están:
- Exposición directa a activos únicos: invertir en compañías inmobiliarias cotizadas permite acceder a propiedades exclusivas sin necesidad de realizar grandes desembolsos. Además, al tratarse de inversiones cotizadas, es posible vender las acciones con facilidad, proporcionando una liquidez que no es habitual en este tipo de activos.
- Gestión profesional: estas empresas cuentan con equipos de gestión especializados, con experiencia en la compra, venta y gestión de propiedades. Esto garantiza una administración eficiente y rentable de los activos inmobiliarios.
- Rentabilidad a través de dividendos: muchas de estas compañías, especialmente las SOCIMIS, ofrecen atractivos dividendos a los inversores, con una media superior al 5%, lo que resulta muy atractivo para quienes buscan ingresos regulares.
Diferencias entre SOCIMIS y promotoras de vivienda
En el mercado inmobiliario español, es importante distinguir entre dos tipos de empresas: las SOCIMIS y las promotoras de vivienda.
- SOCIMIS: estas son sociedades dedicadas a la gestión de patrimonios inmobiliarios, centrándose principalmente en el sector terciario (oficinas, logística y centros comerciales). Suelen tener activos de gran calidad y, debido a su modelo de negocio, generan ingresos estables y predecibles. Además, al estar obligadas a distribuir la mayor parte de sus beneficios en forma de dividendos, son una opción ideal para inversores que buscan rentabilidad constante.
- Promotoras de vivienda: estas empresas se dedican a la construcción de nuevas viviendas. Actualmente, se benefician de la escasez de oferta de obra nueva en España, lo que, combinado con una sólida demanda tanto local como internacional, crea un entorno favorable para su crecimiento. La demanda está impulsada por factores demográficos y el interés de compradores extranjeros, lo que les otorga una ventaja competitiva.
Ambos tipos de empresas cuentan con equipos de gestión experimentados y sólidas bases financieras, lo que las convierte en apuestas seguras dentro del sector.
Inversión en el mercado inmobiliario a través de fondos
Aprovechando el contexto actual de bajadas de tipos, una de las maneras de invertir en el sector inmobiliario es a través de los fondos de inversión. De este modo, se consigue diversificar la cartera, tanto por tipología de activo como geográfica, pudiendo obtener buenas rentabilidades al mismo tiempo que se minimiza el riesgo.
DPAM REAL ESTATE EUROPE DIVIDEND
- Inmobiliario – Indirecto Europa.
- Cartera: diversificada por países, sub-sectores y capitalizaciones, compuesta entre 30 y 65 compañías, principalmente REITs (Real Estate Investment Trust) europeas, y otras compañías inmobiliarias. Mínimo el 75% de las compañías seleccionadas tendrán una rentabilidad por dividendo por encima del dividendo medio del índice FTSE EPRA/NAREIT. El fondo puede invertir hasta un 25% en renta fija de compañías inmobiliarias europeas.
- Gestión activa y flexible: el fondo tiene una aproximación total-return, se basa en el análisis del experimentado equipo. Las decisiones de inversión están basadas en la selección y combinación “bottom-up” de las mejores SOCIMIs europeas en un universo superior a 400 SOCIMIs en Europa.
- Los gestores conceden mucha importancia a que las compañías estén bien gestionadas (management), visibilidad en los cash flows y buenos balances. El fondo presenta una baja correlación con respecto al MSCI Europe, lo que le hace más defensivo dentro de la renta variable.
- Sobre este fondo se va a hablar con más profundidad en la próxima Conferencia Multigestora, que tendrá lugar el jueves, 26 de septiembre de 2024. Si quieres asistir puedes inscribirte aquí.
1m | 3m | 6m | 1 año | |
Rentabilidad | +6,07% | +11,45% | +18,83% | +28,27% |
Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Rentabilidad YTD (fecha: 19 de septiembre de 2024).
Inversión en el mercado inmobiliario a través de acciones
Además de la inversión a través de fondos, desde el equipo de análisis de Renta 4 Banco proponemos dos opciones de inversión en compañías concretas, las cuales además forman parte de nuestras carteras de acciones.
MERLIN PROPERTIES
Consideramos MERLIN Properties como una interesante opción de inversión con base en:
- MERLIN Properties se configura como el primer REIT de la Península Ibérica, contando con una cartera diversificada de activos terciarios (ingresos por rentas 2023: 54% oficinas, 26% centros comerciales, 17% logística y 3% otros) de la que destaca su liderazgo en el sector logístico.
- Buena marcha operativa, con crecimiento de rentas y niveles de ocupación en máximos históricos (mayor flujo de caja del esperado; rentabilidad por dividendo 2024e aprox. del 4,5%).
- Apalancamiento controlado (LTV del 35,6% a 1S24) y fin de las correcciones en la valoración de los activos (efecto positivo de las bajadas de tipos).
- Exposición única al segmento de los centros de datos en España, con la incertidumbre ya despejada sobre la ampliación de capital para la financiación del plan de crecimiento a medio y largo plazo.
- Catalizador a largo plazo de DCN (Distrito Castellana Norte), el mayor desarrollo inmobiliario de Madrid a medio y largo plazo (MERLIN cuenta con una participación del 14,6%).
- Valor neto de los activos: -22% vs EPRA NTA.
1m | 3m | 6m | 1 año | |
Rentabilidad | +4,52% | +9,68% | +21,75% | +48,22% |
Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Rentabilidad YTD (fecha: 24 de septiembre de 2024).
COLONIAL
Otra opción de inversión a tener en cuenta en el mercado inmobiliario español es Colonial, de cuya tesis de inversión destacamos:
- Su liderazgo en oficinas de máxima calidad en Madrid, Barcelona y París (63% de rentas brutas a cierre de 2023), generando fidelidad entre sus inquilinos, permitiendo elevados niveles de ocupación (97% a cierre de 1T24) y liderazgo en el proceso de subidas de rentas.
- Estimamos una rentabilidad por dividendo > 4% R4e de manera sostenible y recurrente (la compañía espera aumentar el pay-out).
- Incertidumbre respecto al apalancamiento financiero despejada tras la ampliación de capital suscrita por Criteria Caixa (622 mln eur con cargo a aportaciones dinerarias -350 mln eur- y no dinerarias -272 mln eur-), habiendo reducido el apalancamiento a 1S24 -282 pbs vs cierre de 2023 (hasta una ratio LTV del 36,7%).
- Reciente mejora de rating por parte de Moody’s (hasta Baa1 desde Baa2) con perspectiva estable (desde positiva).
- Descuento actual del -33% vs EPRA NTA.
1m | 3m | 6m | 1 año | |
Rentabilidad | +11,91% | +13,02% | +22,44% | +19,75% |
Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Rentabilidad YTD (fecha: 24 de septiembre de 2024).
Si deseas ampliar esta información, puedes consultar el último informe sectorial del Departamento de Análisis de Renta 4 en este enlace.