Opinión

Inversión en REITs

José Hinojo

Gestor de Activos


Un "REIT" (Real Estate Investment Trust) es una sociedad cotizada que invierte en activos inmobiliarios con el objetivo de generar rentas y que se caracteriza por estar sujeta a una fiscalidad muy baja, porque está obligada a repartir un alto porcentaje de sus beneficios entre sus inversores en forma de dividendos, además de otras normas específicas como las de tener límites con respecto a los niveles de endeudamiento y al número de proyectos de desarrollo, así como de transacciones inmobiliarias.

Nacen en Estados Unidos en 1960, con el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores. España tiene su propio equivalente al REIT, las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión del Mercado Inmobiliario), vehículo de inversión creado en 2009.

En definitiva, los REITs son una excelente alternativa a la inversión inmobiliaria directa, ya que proporcionan una renta regular y permite acceder a pequeños inversores sin tener que efectuar grandes desembolsos.


Razones para invertir en REITs

- Diversificación:

  • Mejoran el ratio rentabilidad-riesgo de cualquier a medida que pasa el tiempo, haciendo que sea más eficiente. Están correlacionados con el sector inmobiliario directo en el largo plazo.
  • Invierten en diferentes subsectores (residencial, oficinas, logística...), países y regiones.

- Son una cobertura natural contra la inflación. La mayoría de los contratos de arrendamiento establecen que el importe del alquiler se incrementa según el porcentaje de inflación de forma anual.

- Baja correlación en el largo plazo con tipos de interés. Pueden existir periodos en el corto plazo donde tipos de interés altos pueden perjudicar al rendimiento de los inmuebles, pero en el largo plazo, la correlación es baja. Tipos de interés más altos son resultado de una economía en crecimiento, donde los precios de los alquileres aumentan. Una de las razones por la que sirven de cobertura contra la inflación.

- Sensibilidad inferior a los mercados de renta variable. En el largo plazo, los REITS muestran un menor grado de correlación con respecto a los mercados de acciones.

- Dividendos atractivos si los comparamos frente a las rentabilidades actuales de los bonos. Los dividendos globales esperados están entre el 2,5% y 3%.

- Valoración atractiva frente a otros activos. El sector en Europa cotiza con descuento frente a la valoración de los inmuebles (alrededor del 5%), mientras que los dividendos esperados por estas compañías se sitúan alrededor del 3%, lo que nos llevaría a esperar una rentabilidad superior al dividendo en los próximos tres años.

- Buen comportamiento histórico en el largo plazo. Si tenemos en cuenta los últimos 20 años, los índices de REITs se comportan como uno de los activos más rentables, aunque con alta volatilidad en momentos de estrés.

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Para finalizar, comentar que la relevancia de la sostenibilidad está creciendo en los REITs al igual que en otro tipo de activos. La creciente presión regulatoria y las exigencias de los inversores, están forzando a la mayoría de los REITs a mejorar sus informes no financieros y de transparencia, lo que facilita que este tipo de activos empiecen a estar presentes dentro de las inversiones sostenibles. Muchas de estas empresas han mejorado el rendimiento energético de sus edificios, su consumo de agua, o la generación de residuos. Para los próximos años se espera un incremento de las regulaciones en los inmuebles, ya que los edificios representan en torno al 40% de las emisiones de CO2.


Un buen ejemplo de inversión en REITS son los fondos:

DPAM INVEST B REAL ESTATE EUROPE DIVIDEND SUSTAINABLE "B" (EUR) ACC - BE6213829094

- Este fondo, incluido en nuestro servicio Selección 50, invierte en REITs europeos, diversificando por países, regiones, capitalizaciones y subsectores.

- La cartera está compuesta entre 35 y 65 compañías europeas, donde al menos el 75% de las seleccionadas tendrán un dividendo por encima del dividendo medio del índice FTSE EPRA/NAREIT.

- Los gestores valoran de forma exigente a que las compañías estén bien gestionadas (management), visibilidad en los cash flows y buenos balances. El fondo presenta una baja correlación con respecto al MSCI Europe, por lo que es una herramienta interesante para diversificar su cartera.

- El fondo se gestiona bajo criterios ESG.


SCHRODER ISF GLOBAL CITIES "A" (EUR) ACC - LU0638090042

- Invierte a nivel global en empresas inmobiliarias focalizadas en preparar mejor las ciudades para el futuro en cuanto a sostenibilidad (eficiencia energética, almacenamiento de energía, centros logísticos, comunicaciones, universidades, etc.).

- El fondo se gestiona bajo criterios ESG.

José Hinojo Thomas
Tel: 91 398 48 05 Email: clientes@renta4.es


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